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Edouard

Le Goff

Fondateur & Président

 

Kinaxia

Big Data et géo-décision immobilière

Quel constat faites-vous de la digitalisation du marché de l’immobilier ?

La data a-t-elle un impact aussi prégnant que dans d’autres secteurs d’activité ?

 

Le secteur a pris en compte le digital mais le numérique et les technologies n’ont pas encore véritablement transformé le secteur de l’immobilier qui a longtemps été très protectionniste. Les métiers et les usages ont freiné ces évolutions. La data a bouleversé presque toutes les industries mais l’immobilier reste en marge, car les technologies ne sont pas encore adaptées au secteur d’activité.

 

Jusqu’ici, l’immobilier sur le web avait repris les méthodes d’antan avec essentiellement des moteurs de recherche et des portails qui dominaient par le nombre plus conséquent d’annonces publiées.

 

La véritable transition n’a pas encore eu lieu mais le développement de l’Open Data notamment dans le contexte de la Smart City, du Big Data et de l’IA va changer radicalement la manière de faire de l’immobilier. La donnée va permettre de contextualiser les biens, d’enrichir l’expérience, d’étayer les informations sur le bien et autour du bien.

La valeur du Big Data dans l’immobilier résidera plus dans l’information créée que dans l’information fournie. Il s’agira de récolter de l’information afin d’affiner la connaissance de l’utilisateur et de matcher ces informations avec la connaissance d’un produit. L’Intelligence Artificielle au sens de l’auto-apprentissage et du Machine Learning sera indispensable pour améliorer la connaissance et la pertinence du matching.

 

Le marché de l’immobilier, jusqu’ici plutôt statique et tiré par l’offre, va muter d’ici 5 à 10 ans vers un marché dynamique tiré par une demande en attente d’accompagnement. CityScan s’inscrit dans ces évolutions et souhaite être un des acteurs de ces mutations. Nous sommes en contact avec de nombreux réseaux historiques de l’immobilier qui partagent cette vision et anticipent également cette dynamique qui leur offrent de nouvelles opportunités.

 

Quant aux métiers, je pense que l’agent immobilier aura toujours un rôle très important mais pas le même qu’aujourd’hui. La relation humaine est importante car l’acte d’achat est parfois celui d’une vie, il s’agit d’un choix souvent anxiogène. L’accompagnement d’un agent immobilier est primordial, en revanche le secteur doit se professionnaliser et donner des gages de confiance. Le secteur se doit d’adopter des outils pour se concentrer sur l’accompagnement du client et l’intermédiation. Il doit se doter des méthodes et technologies digitales et data pour trouver grâce aux yeux du grand public.

 

 

Parle-t-on véritablement de Big Data dans l’immobilier ?

 

L’immobilier reste un secteur et métier sensible dans lequel les informations ne sont pas partagées de manière naturelle, ceux qui les détiennent les protègent. Or c’est en libérant la donnée stratégique qu’un cercle vertueux va se créer autour des données immobilières.

Il y a par ailleurs un véritable problème de définition du Big Data, je penche pour une approche tournée sur l’utilité de la donnée pour les utilisateurs. On peut parler de Big Data dans le cas de services et outils qui permettent de réutiliser de la donnée utilisateurs pour permettre de créer de nouvelles données pour améliorer les services aux utilisateurs. Dans l’immobilier, on parle plutôt de Smart Data : de deux données médiocres peut naître une information pertinente si elles sont croisées. Le Big Data il faut le créer !

 

 

Comment est né CityScan ?

 

Au lancement de Kinaxia, nous avons tout d’abord souhaité répondre à une réalité d’entreprise et de marché. En effet, la data, il y a 7 ans, n’était pas encore disponible et le marché immobilier n’était pas prêt à accueillir une solution comme CityScan. Nous avons donc décidé de nous appuyer sur l’obligation réglementaire de fournir des documents faisant état des risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT), pour créer preventimmo.fr. Ce type de documents était à l’époque particulièrement erroné et présentait des problèmes de qualité, de mise à jour de la donnée, de localisation etc.

 

Les documents étaient établis de manière artisanale. L’immobilier pouvait alors être considéré comme le parent pauvre du diagnostic. Nos premiers développements se sont donc tournés vers l’automatisation de la production de documents d’urbanisme, la création de bases de données propres et de couches de géolocalisation. Notre solution, s’adressant aux diagnostiqueurs immobiliers, permet d’établir les états des risques en moins de 2 minutes en ligne. Aujourd’hui, presque 25% des ERNMT (sur presque 3M /an) sont faits par le biais de preventimmo.fr.

 

Il s’agissait d’un premier pas vers des prestations plus larges dans le domaine de l’urbanisme réglementaire. Nous avons ainsi développé un service permettant d’industrialiser la production d’informations s’adressant aux notaires. Ils ont, en effet, une obligation d’informer les futurs acquéreurs des différents droits à construire et limitation au droit de mutation tels que des soumissions à des servitudes ou encore des droits de préemption. Ces informations étaient également produites de manière artisanale avec une qualité, un délai et des prix extrêmement variables. Enfin, nous avons également automatisé les documents et la production d’information concernant l’État des risques de pollution des sols (ERPS).

 

Nous fournissons donc à ce jour plus de 60 000 documents d’urbanismes par mois et comptons entre 3000 et 4000 clients uniques chaque jour.

 

Le succès de preventimmo.fr nous a permis de réinvestir dans une politique de Recherche & Développement plus poussée, avec toujours pour ambition globale de fournir de l’information environnementale à destination des acteurs de la chaîne de la transaction immobilière. Nous avons travaillé en équipe restreinte sur une nouvelle vision de l’immobilier sur internet qui a mené au lancement de CityScan, testé en beta notamment sur les clients de preventimmo.fr entre Janvier et Mai 2017, et accessible à tous depuis le 15 mai.

 

 

Qu’est-ce que CityScan ?

 

CityScan a été développé dans le but de permettre à un utilisateur d’évaluer gratuitement l’adresse d’un bien via un moteur de recherche. L’ensemble du faisceau décisionnel immobilier est mis à disposition sur une adresse à savoir :

 • L’accessibilité aux transports, écoles, commodités, au numérique…

 • La dynamique économique du quartier

 • L’exposition aux nuisances

 • L’exposition aux risques d’inondation, de mouvement de terrains, de tout autre risque naturel ou technologique…

 

Nous devons donc traiter des problématiques complexes en termes scientifiques pour rendre des informations complexes accessibles à tous et permettre à tout un chacun de pouvoir décider de leurs investissements. Nous utilisons ainsi des indicateurs avec des codes couleur et des notations de A à E, identiques aux barèmes alimentaires ou de DPE. C’est la représentation la plus commune et la plus admise.

 

 

Quel est votre business model ?

 

Nous nous adressons au grand public en premier lieu. Il s’agit de notre client final à qui le service est dédié. Nous dénombrons déjà plus de 30 000 inscrits et plus de 70 000 adresses testées sur le site deux mois après l’ouverture du service. Cependant nous développons de nouveaux services destinés au BtoB sur un modèle d’abonnement Premium pour les professionnels. Nous avons packagé plusieurs fonctionnalités pour permettre au professionnel d’avoir un outil d’accompagnement objectif dans l’ensemble de son processus commercial, afin de lui permettre d’identifier le profil de son acquéreur, ses besoins, ses contraintes. La personnalisation du service va permettre d’évaluer la pertinence d’une adresse en fonction des besoins de son prospect. L’évaluation à terme ne prendra en compte que ce qui est important pour le client final.

 

Le professionnel pourra appliquer ce profil à l’ensemble de son portefeuille immobilier et faire émerger de manière objectif les biens en adéquation avec les besoins et contraintes de son client. Il s’agit d’un élément objectif d’accompagnement, de justification, de confiance pour le professionnel de l’immobilier, souvent remis en cause.

 

CityScan va se positionner en tiers de confiance pour accompagner l’agent et le client dans la recherche de l’emplacement immobilier qui lui correspond, de son adresse idéale.

 

 

Quelles sont les données récoltées ?

 

Les données sont le nerf de la guerre mais également ce qu’il y a de moins important. La valeur réside dans le traitement et la sémantisation qui est faite des différentes données. Les données brutes n’ont de valeur que si elles sont croisées et enrichies avec d’autres données. Nous travaillons sur des algorithmes capables de modéliser chacun des indicateurs à partir de datas brutes.

 

Nous nous sommes d’abord appuyés sur notre savoir-faire, notre base de données et notre expertise sur l’urbanisme numérique, croisées avec des données d’Open Data public et privé au niveau national et mondial. Mais cela n’était naturellement pas suffisant, les indicateurs sont variés et nécessitent des expertises et savoirs scientifiques spécifiques.

 

Certains partenariats sont commerciaux et d’autres relèvent de projets de R&D collaboratifs où chacun investit notamment par le biais de thèses ou de post doctorants.

 

Nous nous appuyons donc sur des partenariats de R&D secteur par secteur et indicateur par indicateur, afin de bénéficier de l’expertise de partenaires référents sur leur expertise. Concernant par exemple les nuisances olfactives, nous avons mis en place un plan de R&D sur 5 ans avec l’université de Nice, permettant d’améliorer sa cartographie. Nous prenons ainsi en compte les typologies et la propagation de ces nuisances, les obstacles à celles-ci etc… Concernant la pollution de l’air, nous nous appuyons sur un programme européen afin d’utiliser les données satellites pour enrichir nos indicateurs…

 

Enfin, nous discutons actuellement sur la mise en place de partenariats privés avec des majors dans le domaine des assurances, de la construction, des télécoms, de l’énergie et ou du numérique.

 

 

Quelles sont les technologies Big Data utilisées ?

 

Il y a actuellement un vrai mouvement dans le Big Data autour du NoSQL. Nous utilisons Cassandra pour ce qui relève du back-end et les technologies Google pour ce qui relève du front-end.

 

Nos véritables défis résident dans la nécessité d’effectuer les calculs d’indicateurs en temps réel, la réactivité attendue, le volume de nos bases de données et le nombre croissant d’utilisateurs. NoSQL et Cassandra nous permettent d’atteindre la performance souhaitée vis-à-vis de ces contraintes.

 

 

Comment se positionne la France par rapport aux États-Unis ?

Est-ce que vous avez pu vous inspirer d’acteurs Outre-Atlantique ?

 

Trulia ou encore Zillow représentent le graal en la matière. Les informations y sont accessibles, l’expérience utilisateur y est extrêmement forte. CityScan souhaite tendre vers ce type de services mais nous ne pouvons pas dupliquer ce type d’applications à l’identique. Les États-Unis ont depuis toujours adopté une philosophie d’ouverture des données. La libéralisation de la donnée est tellement forte que cela permet au secteur d’aboutir à des usages très innovants.

En France on doit recréer, contourner l’information pour créer des applications dans un modèle pas prévu pour cela. De plus, la taille nationale du marché français n’est pas comparable à celle des États-Unis. L’écart en termes de services est donc particulièrement flagrant.

La transparence, la confiance et l’intelligence de ces services seront primordiales dans les futures applications françaises, afin de fournir de l’information pertinente dans les outils délivrés aux utilisateurs.

 

CityScan pourrait-il être dupliqué à l’étranger ou à d’autres secteurs d’activité ?

 

Nous avons choisi l’immobilier car le time to market se situe dans un futur très proche. De plus, nous connaissons bien le marché mais ces technologies et ce savoir-faire pourraient s’appliquer également au secteur du tourisme.

 

L’immobilier est un secteur particulièrement intéressant cependant il garde ses spécificités nationales.

CityScan s’appliquera donc difficilement à d’autres territoires. Il n’existe d’ailleurs pas à ce jour de plateforme européenne dans le secteur de l’immobilier.

 

 

Edouard Le Goff a fondé Kinaxia, “Kindunos” signifiant en grec “danger” et “Axia” signifiant “valeur”, en 2010, sur l’intuition que l’aide à la décision allait se développer rapidement avec le Big Data, l’Open Data et l’Intelligence Artificielle. Kinaxia a donc été lancée dans le but de créer de la valeur à partir de la connaissance du risque. Edouard Le Goff a d’abord fondé preventimmo.fr, spécialisé dans la fourniture dématérialisée de documents d’urbanisme réglementaire. Fort de cette expertise, il a lancé le 15 mai 2017 CityScan.fr, une nouvelle solution web de géo-décision immobilière qui permet d’évaluer n’importe quelle adresse en France métropolitaine, en identifiant ses points forts et ses points faibles, grâce à plus de 70 indicateurs facilement compréhensibles.